El concepto de derechos aéreos en Nueva York
Derechos aéreos
Los derechos aéreos se pueden definir como la propiedad del espacio por encima de la propiedad que permite al propietario controlar, ocupar y usar el espacio vertical que se extiende desde su propiedad hasta el final. La ley, sin embargo, requiere que el propietario implemente un uso razonable que cumpla con las leyes legales y no infrinja los derechos de los demás. El grado en que el dueño de una propiedad reclama su espacio aéreo está determinado por las leyes de ese país y el Distrito de Zonificación. Los derechos aéreos son beneficiosos para los desarrolladores y propietarios de bienes raíces, ya que dictan el espacio aéreo que está disponible para su posterior desarrollo. Los derechos aéreos han hecho que el espacio aéreo tenga un valor monetario, y ahora se pueden comprar, alquilar y vender. La mayoría de los agentes inmobiliarios utilizan el espacio aéreo como un refuerzo de precios en la evaluación de sus propiedades. Los derechos de desarrollo transferibles se utilizan en las ventas de propiedades no urbanizadas a compradores potenciales. Los nuevos desarrollos en la ley de derechos aéreos han dado como resultado la identificación de espacios aéreos navegables que no están bajo el control de los propietarios. La Autoridad Federal de Aviación es responsable de la regulación del espacio navegable. El espacio navegable en la mayoría de los países a menudo incluye un mínimo de 1000 pies por encima del objeto más alto en áreas que están llenas de estructuras.
Fundamentos de los Derechos Aéreos en Nueva York
Los derechos aéreos en Nueva York permiten a los propietarios realizar desarrollos significativos, y si no pueden utilizar el espacio, pueden vender los derechos a compradores potenciales en edificios adyacentes. Los acuerdos de desarrollo de lotes de zonificación deben ser firmados por los dos propietarios, y esto se usa en el dictado de los términos de transferencia. Estos acuerdos suelen ser exhaustivos y se utilizan para dictar los términos a los que se hace referencia en los casos de disputas. La oficina del registrador de la ciudad contiene un documento legal conocido como exhibición de zonificación. Este documento contiene una gran cantidad de información con respecto a una propiedad, por ejemplo, el propietario de la propiedad, sus dimensiones, así como las propiedades adyacentes. Siempre es necesario tener esto registrado de la propiedad para ayudar en la resolución de conflictos y permitir el rastreo de la propiedad, lo que permite la transferencia fácil.
En Nueva York, los derechos aéreos no son ilimitados, ya que existen códigos de construcción que restringen la naturaleza y el alcance de los desarrollos realizados en un espacio aéreo en particular. Sin estas regulaciones, existe el riesgo de que los edificios colapsen, exponiendo a las personas a incendios accidentales, entre otros desastres inevitables. La transferencia de derechos aéreos nunca se hace solo para el beneficio financiero de los perpetradores. En algunos escenarios, la transferencia puede incluir el beneficio público, especialmente cuando las estructuras públicas, por ejemplo, los teatros, se construyen en un espacio aéreo comprado.
El desarrollo de los derechos aéreos
Los derechos aéreos se desarrollaron e implementaron por primera vez a principios del siglo XIII. En su desarrollo, se acuñó una frase que afirma que cualquiera que posea el suelo posee el espacio y se extiende hasta el cielo, y el espacio se extiende hasta el infierno y se usó para enfatizar la ley. Esta ley ganó la popularidad extrema, llevando a su adopción entre regiones de habla inglesa a mediados del 18vo siglo. Este concepto ganó terreno significativo en los Estados Unidos después de una decisión judicial tomada a fines del siglo XVIII sobre barriles de arenque que habían sido robados y enterrados a 15 pies debajo de la propiedad acusada. En la década de 1900, la legislatura de los Estados Unidos modificó el derecho de aire legislativo para incluir solo el espacio dentro del rango de ocupación real, es decir, la medida en que los humanos pueden realizar sus actividades socioeconómicas. Esta modificación se hizo para aumentar el uso del transporte aéreo en el país. La regulación de los derechos aéreos para el uso de vuelos aéreos está muy restringida en las regiones cercanas a los aeropuertos.
Aparte del espacio aéreo para la navegación de vuelo, las leyes de zonificación se han desarrollado en diferentes estados para servir a otros fines. Esto incluye la limitación de las alturas de los edificios en función de la ubicación, así como la reducción del número de pisos ocupables en un edificio. Las leyes de zonificación tienen la intención de servir a razones de seguridad o razones estéticas, entre otras razones establecidas en las leyes de zonificación. En Nueva York, los derechos aéreos se desarrollaron por primera vez en aproximadamente 55 años con la intención de lograr amplios objetivos y metas de planificación urbana. Sin embargo, la ciudad revisó sus regulaciones de zonificación en el año 1961 y agregó varias restricciones a los desarrolladores para reducir la saturación de la ciudad y otros impactos de la transferencia de derechos aéreos. Las restricciones sirvieron para garantizar que la calidad de vida de los residentes no se viera afectada negativamente y al mismo tiempo permitieran las actividades de desarrollo.
Venta de derechos aéreos por parte del propietario
Las unidades que se utilizan en la expresión de los derechos aéreos incluyen la relación de área de piso (FAR). La mayoría de la propiedad se permite vender a propiedades adyacentes que comparten un mínimo de 10 pies, con la propiedad que otorga la propiedad del derecho aéreo. Sin embargo, esta ley no se aplica a algunas propiedades como iglesias, edificios históricos y teatros de Broadway. Los derechos aéreos de Nueva York dictan tres formas principales de transferir los derechos aéreos. El primer método es a través de la fusión de lotes de zonificación, que requiere la continuidad de los lotes de impuestos. Este método permite a los barrios adquirir edificios más desarrollados, reduciendo así el grado de desarrollo de una región. El segundo método es mediante Landmark Transfer, y este método no requiere que la propiedad sea contigua. El último método es a través de un sistema conocido como Transferencia de Distrito de Propósito Especial. Este método implica el intercambio de derechos entre los sitios de concesión y compra que no son contiguos . La ciudad de Nueva York permite este tipo de transferencia cuando hay un objetivo especial en particular que se pretende en una localidad en particular.
Los derechos aéreos en Nueva York son bastante costosos, con un pie cuadrado que va entre 200 y 400 dólares estadounidenses. Sin embargo, este precio varía de un lugar a otro, y también es negociable. Los acuerdos de compra y venta se utilizan en cada transacción de venta de derechos aéreos. Otros documentos involucrados en el proceso de venta incluyen un certificado de la compañía de título, Zoning Lot and Development Agreement, descripción de Zoning Lot y declaración de propiedad por parte del desarrollador, así como las restricciones de la Declaración de Zoning Lot .
Autoridades reguladoras del derecho aéreo en Nueva York
La ciudad de Nueva York contiene las oficinas de registro de la ciudad que son responsables de recopilar, registrar y documentar todas las propiedades de derechos aéreos. Las oficinas hacen que los datos estén disponibles a través de la base de datos en línea llamada Información Automatizada del Registro de la Ciudad. Los datos se almacenan en forma de lotes de zonificación de declaración que permite a los usuarios buscar por bloques y lotes. Además, las oficinas de registro almacenan exposiciones de zonificación obtenidas después de cualquier transferencia de derechos aéreos . El Concejo Municipal y la Comisión de Planificación de la Ciudad son responsables de la implementación de la Resolución de Zonificación y las enmiendas de la Ciudad de Nueva York.