La zonificación como herramienta de planificación territorial
Introducción
La zonificación es una herramienta de control de planificación utilizada por el municipio y otros gobiernos de la ciudad para dividir las tierras en segmentos en los que la autoridad legal permite el uso de ciertas tierras. El uso de esta herramienta es significativo, ya que permite a la autoridad controlar y garantizar el uso complementario de las tierras. Se dice que la zonificación es una de las principales causas del aumento de las emisiones de carbono y la expansión urbana. La implementación de cambios en la zonificación conduce a un mayor costo de la ocupación de la casa. Por lo tanto, aunque se critica la zonificación, es esencial para controlar el uso adecuado de la tierra.
La esencia y el propósito de la zonificación
La zonificación sirve para controlar el uso de los mercados inmobiliarios y la tierra por parte de las autoridades locales y nacionales. La zonificación a menudo es realizada por la autoridad municipal o el gobierno del condado dependiendo de los entornos judiciales gobernantes (Lehavi, 2017). La zonificación también se utiliza para estimular o detener el desarrollo de un área determinada. Las leyes de zonificación también ayudan a garantizar que la sociedad se desarrolle de manera más efectiva y conveniente y que las áreas reservadas para un uso específico se encuentren cerca. Específicamente, la zonificación permite la división de la comunidad en distritos al tiempo que impone diferentes controles de uso de la tierra para cada distrito.
La zonificación también especifica el uso de edificios y tierras, especialmente edificios de propiedad pública en el área. Una ventaja significativa de la zonificación es que evita la mezcla de usos incompatibles de la tierra (Lehavi, 2017). Por ejemplo, la zonificación impide la construcción de clubes de baile exóticos cerca de las escuelas debido a la incompatibilidad. Otros beneficios de la zonificación incluyen la protección de espacios abiertos y áreas recreativas, la prevención del uso molesto de la tierra cerca de áreas residenciales y la provisión de una mejor disposición de los lotes, entre otros.
Críticas a las regulaciones de zonificación
La zonificación recibe críticas sostenidas y vigorosas de muchos expertos basados en el sistema regulatorio. Las regulaciones de zonificación interfieren con los derechos del desarrollo privado por lo que no se respetan los derechos de los desarrolladores (Lehavi, 2017). El municipio dicta qué tierra puede desarrollarse y qué estructura debe o no construirse en un terreno específico, ya sea privado o público. Los promotores privados sienten que tienen derecho a decidir qué hacer con sus tierras sin la interferencia del gobierno (Lehavi, 2017). Los defensores progresistas de la vivienda comenzaron a criticar la zonificación por convertir las ciudades florecientes en inasequibles y agravar la segregación racial. Los críticos son que las regulaciones de zonificación contribuyen al costo de la vivienda, particularmente debido a los mayores requisitos de la regulación. Además, los defensores sienten que los funcionarios de zonificación alientan la ubicación de una determinada raza en un área mientras previenen otra raza.
Los ambientalistas culpan a la zonificación por el aumento de las emisiones de carbono y la expansión urbana. La zonificación permite la ubicación de muchas empresas industriales en un área, lo que aumenta el nivel de carbono liberado (Lehavi, 2017). La urbanización de un área también contribuye a un aumento en las emisiones de carbono. La expansión urbana mediante la cual los edificios se extienden sobre un área grande de una manera desordenada hace que las ciudades parezcan desorganizadas (Lehavi, 2017). Los críticos de los economistas son que la zonificación restringe la movilidad de los residentes, por lo tanto, limita el flujo fácil de mano de obra de mercado, lo que redujo el excedente de ensamblaje que las ciudades prósperas deberían estar produciendo.
Consecuencias de los cambios en las reglas de zonificación
Los cambios en las reglas de zonificación afectan negativamente a la economía a través de los mercados laborales para detener el crecimiento y maximizar la desigualdad. Las nuevas regulaciones requieren que los promotores inmobiliarios paguen el mayor costo antes de construir en sus tierras (Lehavi, 2017). En consecuencia, los precios de la vivienda suben, lo que hace que los trabajadores nuevos o menos calificados sean menos productivos en los mercados. La zonificación aumenta el precio de la construcción de nuevas estructuras al cobrar más por los permisos de construcción. Esto reduce el crecimiento potencial de un área, que habría sido sin mayores impuestos.
La zonificación a veces requiere que los propietarios renuncien a algunas de sus propiedades privadas para el bien de la comunidad. Por ejemplo, la municipalidad puede requerir que un terrateniente renuncie a sus tierras para construir una escuela pública. La zonificación puede evitar el desarrollo de un área que basa su razonamiento en normas históricas contra el uso mixto de ubicaciones (Lehavi, 2017). Los cambios en las regulaciones de zonificación también causan un aumento de las emisiones de gases de efecto invernadero. Las ciudades altamente concentradas son propensas a más emisiones de gas, lo que conduce al calentamiento global. Los efectos del cambio climático se sienten a nivel personal y económico. Además, tales cambios pueden conducir al desarrollo desorganizado de estructuras en un área en desarrollo.
Ejemplos
Estudio de caso 1
Mascioli et al. v. Islip 49 N.Y.2d 354
Las partes involucradas fueron Joseph Mascioli et al., como el demandante-apellido y Town of Islip, como los demandados-apelantes. Mascioli et al. demandaron a la ciudad de Islip por la condena de su tierra. Después del juicio judicial, la ciudad otorgó a los demandantes un incremento por encima del valor de la tierra. Mascioli et al. apeló la sentencia de la Corte Suprema. En 1973, el reclamante solicitó a la ciudad la rezonificación de sus tierras de AA residencial a Business 1. La ciudad negó la solicitud y adquirió la propiedad a través de la condena. La ciudad dijo que el terreno no era adecuado para uso residencial y que el propietario debe ser compensado con limitaciones al valor residencial. La ciudad debe compensar al reclamante con un incremento sobre el valor de la tierra. El reclamante dijo que el incremento debería ser mayor y que debería hacerse una rezonificación para convertir la tierra en un valor comercial. El problema era si el incremento de compensación podría ir alto si una propiedad residencial se rezonifica a una propiedad comercial
El fallo afirmó que el incremento de compensación de la propiedad residencial podría aumentar si la tierra se rezonifica al valor de la propiedad comercial. Sin embargo, debe haber razones adecuadas para la rezonificación de la tierra. El estado de derecho de los Estados Unidos establece que una propiedad solo puede rezonificarse si su zonificación actual impide que sea de máximo uso. La ciudad de Islip proporcionó recomendaciones de cómo usaría la tierra mientras todavía bajo la zonificación residencial. Aquí, Mascioli et al. exigieron rezonificar la tierra y cambiar el valor de la propiedad, lo que, a cambio, significaría un aumento en el valor pagado en la sentencia anterior. Por lo tanto, teniendo en cuenta que el tribunal ya ha aprobado el uso de la tierra sin cambiar su zonificación, no había necesidad de rezonificación y no había razón para un aumento mayor. La conclusión fue que se confirmó la orden de la División de Apelación y se implementó la desestimación de la apelación cruzada del reclamante.
Estudio de caso 2
Penn Central Transportation Co. et al. V. Ciudad de Nueva York et al. 438 U.S. 104
Las partes del caso fueron Penn Central Transportation Co. et al., como demandante-apelador y New York City et al., como demandados-apelantes. Penn Central, un asociado de UGP, solicitó permiso para construir un edificio de oficinas en la parte superior de un punto de referencia, una terminal que no fue aprobada por la comisión. Los demandantes querían permiso para construir un edificio de 55 pisos y arrancar partes de la terminal. Solicitaron el certificado de idoneidad y un certificado de no efecto exterior que ambos fueron denegados. El demandante-apelado apeló que la Ciudad de Nueva York había tomado su propiedad privada sin una compensación justa. El problema era si bajo la Ley de Preservación de Monumentos de la Ciudad de Nueva York, la ciudad tomó la Terminal Grand Central del reclamante, Penn Central. El fallo declinó alegando que cuando la ciudad declaró la terminal como un hito, se convirtió automáticamente en propiedad pública de la ciudad de Nueva York a pesar de estar en la propiedad de Penn Central.
Hace más de 50 años, todos los estados de los Estados Unidos promulgaron leyes para proteger los puntos de referencia o alentar la preservación de dicha propiedad histórica. La ley entonces prohibió la destrucción o alteración de rasgos del punto de referencia sin el permiso de la municipalidad local. Si el dueño de la propiedad en la que se encuentra el hito decide interferir con él de alguna manera, él o ella debe solicitar un certificado de idoneidad y certificado de ningún efecto exterior. Los dos certificados aseguran que el propietario no alterará las características principales de los puntos de referencia ni causará ningún efecto que le impida la protección legal. Por lo tanto, después de enviar la solicitud para alterar partes de la terminal, la revisión judicial decidió negar el permiso de Penn Central porque las intenciones interferirían con la protección legal del hito. Además, la ciudad no tomó la propiedad de Penn Central sin una compensación justa. La conclusión fue que la orden de la ciudad de Nueva York se confirmó con el despido de la afirmación de Penn central de que la ciudad había tomado su propiedad.
Conclusión
La zonificación es una herramienta esencial de planificación de la tierra para el uso adecuado de la tierra, pero tiene efectos difíciles sobre los cambios en la regulación. La zonificación puede causar reducción de la mano de obra del mercado, aumento de los precios de la vivienda, expansión urbana y aumento de las emisiones de carbono. Los cambios en la regulación de la zonificación causan efectos negativos en la economía y los individuos. La aplicación de algunas leyes de zonificación indica el juicio aproximado de la ley contra la propiedad privada en diferentes casos. La zonificación es vista de manera diferente por las críticas importantes, pero apenas proporciona sugerencias viables.