Introducción
Los recientes desarrollos en el crecimiento de la población, la urbanización y el desarrollo socioeconómico están cambiando la planificación del uso de la tierra, particularmente en las áreas comerciales. Un aumento en las poblaciones urbanas conduce a una mayor demanda de tierra para los servicios públicos de los asentamientos, como carreteras e infraestructura comercial. Nueva York se encuentra entre las ciudades de rápido crecimiento en densidad de población y actividades económicas. Sin embargo, la ciudad tiene tierras limitadas para dar cabida a la creciente demanda que conduce a la búsqueda de opciones sostenibles para el desarrollo. Los derechos aéreos se encuentran entre las soluciones para el desarrollo efectivo que beneficia a las empresas existentes y crea nuevos proyectos. Este ensayo discute el concepto de los derechos aéreos en Nueva York y cómo ha evolucionado con las reglas y regulaciones cambiantes con respecto a la propiedad y los derechos sobre la tierra.
Derechos aéreos
El concepto se refiere a poseer legalmente un espacio aéreo vertical sobre un área o propiedad inmobiliaria desarrollada. El espacio comprende cualquier área vacante con potencial de desarrollo por encima de un edificio de propiedad privada o pública. Los derechos aéreos se aplican principalmente en áreas urbanas como Nueva York debido al espacio limitado para el desarrollo comercial que exige la utilización de espacio vacante por encima de otras propiedades. Según Allam, la demanda de Nueva York de espacio de desarrollo ha aumentado la demanda y el valor de los espacios aéreos, ya que todo el terreno está lleno de edificios altos. Los rascacielos son un ejemplo de estructuras que ocupan espacios de aire. Comprar o alquilar un espacio aéreo puede incluir o excluir la propiedad en la planta baja, dependiendo de la propiedad y el valor del espacio.
Aunque el propietario tiene el derecho de desarrollar la propiedad para satisfacer sus demandas y preferencias, debe cumplir con reglas específicas sobre el desarrollo de espacios aéreos. En primer lugar, la altura de la estructura debe cumplir con los códigos de construcción, las regulaciones de zonificación y las ordenanzas de un distrito en particular. En segundo lugar, los nuevos desarrollos deben adherirse a los límites existentes y evitar la invasión en propiedades adyacentes si el espacio aéreo está vacío. Sin embargo, un desarrollador puede usar los derechos de desarrollo transferibles (TDR) para comprar el espacio vacante. Por último, los derechos aéreos no son aplicables en espacios aéreos navegables bajo la Administración Federal de Aviación (FAA). El área restringida incluye espacios vacíos que van desde 1000 pies por encima de las obstrucciones más altas en áreas congestionadas, como los centros urbanos.
Desarrollo del concepto de derechos aéreos
Los derechos aéreos se desarrollaron debido al rápido crecimiento de la población, exigiendo más espacio y servicios públicos. El aumento de la población urbana aumentó el valor de la tierra, las altas tasas de vivienda y una mayor demanda de instalaciones de transporte. Debido al espacio, los factores afectaron significativamente a los distritos comerciales centrales (CBD). Los distritos comerciales centrales se caracterizan por altos edificios de varios pisos que acomodan numerosos negocios y facilitan varias funciones. Las actividades económicas exigían una gran cantidad de operaciones externas, como el transporte y la comunicación. Por lo tanto, la demanda humana y empresarial de recursos de tierra condujo a conflictos de tierras y competencia por la tierra a lo largo de los años.
Aunque gran parte de la demanda de automóviles y telecomunicaciones ha cambiado en el sector del transporte y la comunicación, el rápido crecimiento de la población en los centros urbanos sigue siendo una cuestión crítica sobre los recursos de tierra. Los centros urbanos necesitaban más calles, estacionamientos y autopistas para acomodar a las masas. Además, las poblaciones altas exigen empleo y más áreas de negocios para la sostenibilidad económica. Por lo tanto, la idea de crear más tierra a través de la construcción de espacios de aire surgió y comenzó con la construcción de vías aéreas ferroviarias. En 1908, Nueva York comenzó a construir el primer proyecto de derechos aéreos, la Terminal Central de Nueva York. Hacia 1962, Nueva York tenía más de cuatro ferrocarriles de derechos aéreos, como la estación de ferrocarril de Pensilvania. El desarrollo de los derechos aéreos ha sido lento debido a regulaciones de tierras públicas y privadas poco claras y a la posesión de derechos aéreos exclusivos de los derechos de superficie terrestre. Sin embargo, los desarrollos actuales de las reglas y regulaciones influyen en los programas inmobiliarios y de vivienda para abarcar los derechos aéreos.
Fundamentos de Derechos Aéreos y Autoridades Reguladoras en la Ciudad de Nueva York
En la ciudad de Nueva York, la resolución de zonificación de Nueva York regula todas las leyes y protocolos relacionados con los derechos aéreos. Los propietarios fusionan lotes de zonificación para utilizar el potencial no desarrollado de acuerdo con dos principios fundamentales de resolución de zonificación (ZR). El primer principio bajo el lote de zonificación ZR 12-10 permite la fusión entre propiedades adyacentes en un rango mínimo de 10 pies lineales. En segundo lugar, los principios de resolución de zonificación solo cubren el cumplimiento de la fusión de lotes separados de los impuestos, los proyectos de desarrollo y otros registros de propiedades. Por lo tanto, las propiedades fusionadas deben cumplir con otras regulaciones como una sola unidad de acuerdo con el área del lote fusionado.
Los derechos a desarrollarse en espacios aéreos verticales dependen de fórmulas y cálculos estipulados por las resoluciones de zonificación. La determinación del espacio de aire disponible para el desarrollo potencial implica cálculos básicos de acuerdo con la altura del edificio y el rango máximo recomendado para la construcción. Por ejemplo, poseer una propiedad que puede acomodar 200000 pies cuadrados significa que uno tiene un derecho de aire vertical de 200000 pies cuadrados. Si la propiedad tiene una estructura que ocupa 150000 pies cuadrados, entonces el derecho de aire no utilizado o derecho de desarrollo es la refabricación de 50000 pies cuadrados. Por lo tanto, el propietario tiene la libertad de desarrollar el espacio, venderlo o arrendarlo a otro desarrollador. La transferencia de derechos aéreos se produce a través de un «acuerdo de derechos aéreos» o «transferencia de derechos de desarrollo» Los procesos implican tres enfoques principales: fusión de lotes de zonificación, transferencia de distrito de propósito especial y transferencia histórica.
Vender y transferir reglas y regulaciones de derechos aéreos
Fusión de lotes de zonificación
La fusión de lotes de zonificación implica combinar propiedades adyacentes con un desarrollo desequilibrado pero el mismo potencial de desarrollo. El propietario tiene derecho a transferir el espacio aéreo no utilizado al negocio adyacente para que puedan desarrollar el potencial no utilizado y maximizar el potencial económico del área. El enfoque es común en áreas históricamente subdesarrolladas. La venta o el arrendamiento de derechos aéreos a propiedades adyacentes no requieren la aprobación de la ciudad, ya que es propiedad privada. Sin embargo, el vendedor y el comprador completan formularios que confirman el arrendamiento o la venta de lotes de zonificación. Los formularios están documentados en el Departamento de Edificios (DOB) bajo la serie de «exposiciones de zonificación». Alternativamente, una fusión de lotes de zonificación puede implicar la combinación de propiedades adyacentes para crear una zona compartida donde ambos propietarios comparten los derechos de desarrollo. Por ejemplo, dos propietarios pueden tener propiedades adyacentes con espacio de aire no utilizado para el desarrollo potencial. Por lo tanto, las propiedades se fusionan para crear más espacio que se puede alquilar o utilizar como una sola unidad. La fusión de lotes adyacentes es el enfoque más común para transferir derechos aéreos. El enfoque se produce principalmente en las ciudades-estado de Manhattan y Nueva York debido a la congestión urbana y la tierra limitada para proyectos de desarrollo más.
Transferencia de distrito de propósito especial
Las transferencias aéreas de propósito especial ocurren en áreas particulares dentro de la ciudad que están reservadas para transferir propósitos especiales. Los distritos especiales permiten el intercambio de derechos aéreos entre propiedades que no son adyacentes. A diferencia de las fusiones de lotes de zonificación, las leyes del distrito permiten transferencias especiales, que ocurren principalmente para lograr un objetivo específico en el área, como hospitales o desarrollo comercial. Algunos de los distritos del objetivo especial son el distrito de yardas de Hudson especial, el distrito de pasillos de Harlem del Este especial (EHC) y el distrito de la calle 125 especial en Manhattan. Los distritos especiales benefician más a los civiles, ya que las transferencias crean servicios públicos, como instalaciones de salud.
Transferencias de Landmark
La transferencia de puntos de referencia es el intercambio de derechos aéreos en áreas que tienen un significado cultural o histórico, según la Comisión de Preservación de Puntos de Interés (LPC). En este enfoque, los desarrolladores pueden poseer derechos aéreos y hacer desarrollos en las áreas designadas por LPC bajo la aprobación de la zona de codificación de NYC. La transferencia permite el intercambio de propiedades en áreas no adyacentes entre sí. Las transferencias de puntos de referencia se producen en áreas subdesarrolladas con más espacios de aire que no se han utilizado debido a las restricciones de LPC o tienen puntos de referencia antiguos subconstruidos. Las áreas tienen principalmente edificios escasos que atraen más potencial. Los gobiernos utilizan transferencias históricas para generar ingresos por arrendamiento y venta de derechos aéreos a desarrolladores privados.
Conclusión
El concepto de derechos aéreos se desarrolló a partir de la alta demanda de tierras limitadas debido al crecimiento de la población y la urbanización. Desde finales del siglo XIX, los Estados Unidos han considerado el concepto de reducir la congestión y promover proyectos de desarrollo en áreas urbanas. La propiedad de los derechos aéreos incluye la compra o fusión de espacios aéreos que tienen potencial de desarrollo. Los métodos de propiedad incluyen la fusión de lotes de zonificación, la transferencia de distrito de propósito especial y la transferencia histórica, que representan diferentes formas de propiedad. La ciudad de Nueva York es el primer centro urbano en abrazar los derechos aéreos mediante la construcción de proyectos ferroviarios en espacios aéreos vacíos. La ciudad ha establecido varias ordenanzas y principios bajo las resoluciones zonales, que supervisan la transferencia eficaz de derechos aéreos y fusión de propiedades según los distritos particulares. El uso de espacios aéreos mediante la construcción de edificios e instalaciones de transporte es un excelente enfoque para acomodar a la creciente población y la demanda de establecimientos comerciales.