Introducción
Cuando se trata de un proyecto inmobiliario o cualquier construcción, un contrato es una parte esencial del proceso. Ofrece protecciones clave para las partes del contrato y para los propietarios de viviendas y contratistas o propietarios de proyectos. En general, establece obligaciones y deberes que las partes han acordado y protección para las partes involucradas si una de ellas no se adhiere a los términos. Incluye detalles sobre el proyecto y el trabajo que se llevará a cabo y cómo se tratará la compensación asociada con el proyecto. En caso de incumplimiento por una de las partes, la otra tendrá recursos legales vitales a considerar.
La parte que respeta el contrato puede solicitar daños compensatorios por el daño fiscal sufrido, rescindir, cancelar el contrato o solicitar el cumplimiento particular del contrato, necesitando que la otra se adhiera a los términos. Debido a la importancia de la relación entre un contrato y cualquier proyecto de construcción, es importante redactarlo a fondo y contar con orientación capacitada a través de todo el procedimiento. Una redacción efectiva de un contrato puede ayudar a prevenir conflictos en el camino. Sin embargo, es igualmente importante comprender cómo abordar las disputas como resultado de una violación. Tanto las leyes de contratos como las de construcción son complejas, razón por la cual los expertos afirman que es necesario que las partes conozcan los conceptos básicos de un acuerdo. Este artículo analiza la aplicación del artículo no. 886 en caso de cantidades sustancialmente excedidas al explicar cómo surge el conflicto entre un contratista y el empleador. Además destaca el proceso de obtención de un contrato de construcción, es decir, desde la contratación hasta llegar a un acuerdo.
Discusión
El artículo no. 886 se ocupa de resolver los conflictos que surgen entre un contratista y el empleador cuando se trata de determinar si este último debe agregar más dinero al pago inicial o no. Sin embargo, es importante tener en cuenta que antes de que un contratista comience los trabajos de construcción, el primer paso es la adquisición. Este es un procedimiento que se refiere a cómo las personas adquieren los bienes y servicios que necesitan. Sin él, un cliente no puede obtener los productos al precio correcto, a un horario confiable y sin riesgos innecesarios. La gestión de un determinado producto se lleva a cabo en varios pasos, incluida la creación del plan. El siguiente paso es solicitar propuestas y evaluar ofertas. La experiencia del gerente con ingenieros, diseñadores locales, proveedores y contratistas es invaluable. Después de eso, los contratos se adjudican y firman, según lo sugerido por Albahar . Cuando un proveedor de servicios, proveedor o contratista ha sido adquirido o elegido, los cronogramas de adquisición de la construcción dictan cómo y cuándo se administran los diferentes recursos con los hitos adecuados claramente descritos. Este paso se facilita en gran medida con el uso de software de gestión de la construcción.
El siguiente paso es la administración y el monitoreo del procedimiento de construcción, que incluye la gestión del cumplimiento del contrato, las presentaciones, las órdenes de cambio, las evaluaciones de calidad en el sitio y el seguimiento del rendimiento. La última tarea en este procedimiento es cerrar el acuerdo e informar. El proceso de licitación en lo que respecta a los proyectos de construcción comienza con tener documentos de diseño para el trabajo. El siguiente paso es invitar a todas las partes interesadas a presentar sus propuestas. Varios contratistas, proveedores de servicios y proveedores solicitan la licitación y sus calificaciones examinadas. Una vez que uno ha sido seleccionado, se identifican los términos, se ratifica el contrato y se ejecutan los bienes proporcionados o los servicios. Mientras que las definiciones de gestión de contratos y contratación son diferentes, van de la mano.
La primera se refiere al arte de establecer documentos claros mediante los cuales cada parte entiende exactamente lo que se espera de ellos, el monto de la remuneración y los medios de evaluación de las condiciones contractuales. La adquisición es una parte crítica de la gestión de la cadena de suministro y está involucrada en la verificación de si un contratista está involucrado en el proceso de diseño. Para grandes proyectos, los pros de colaborar en la construcción son evidentes. La remedición y el precio de suma global son dos ejemplos de métodos utilizados en la actividad.
Para entender mejor y saber cómo el artículo no. 886 se aplica en un caso, es importante entender el tipo de acuerdos que existen entre empleadores y contratistas. Por ejemplo, el contrato de remedición es un tipo muy popular utilizado en la industria de la construcción. Las grandes empresas del sector están utilizando la técnica para contratar subcontratistas para tareas como el enlucido, la pintura, entre otras. Por lo tanto, reciben un pago basado en el trabajo realizado (Salwa et al., 2019). En contraste con otros métodos, el riesgo de un cliente es mucho mayor, mientras que el del contratista es bajo. Es importante tener en cuenta que hay una diferencia entre la medición y la remedición. Por un lado, este último es todo el proceso de volver a medir la cantidad de trabajo terminado. Por otro lado, la otra se refiere a la diferencia que existe entre la cantidad real y la estimada.
Un contrato de remedición puede ser necesario en un proyecto en el que la naturaleza del trabajo crítico se puede establecer en detalle cuando se licitan, pero no en cantidad. Por ejemplo, en el trabajo de excavación, es difícil aproximar la cantidad hasta que comience el trabajo. En lugar de proporcionar un precio fijo, las tarifas se ofrecen en la oferta de un contratista, ya sea en función de la estimación del precio o del calendario. La cantidad real de trabajo realizado se midió y los tipos de oferta se aplican a las cantidades. Un contratista se paga de acuerdo con su trabajo terminado y, por lo tanto, los precios pueden variar de las estimaciones reales.
Un contrato de re-medición puede permitir un inicio original en el sitio antes de la finalización del diseño. También es compatible con la modificación suave o ajuste de las obras. Sin embargo, existe cierto riesgo para el cliente, ya que no son conscientes de los costos. El nivel de indecisión de un cliente significa que, aparte de los proyectos de ingeniería civil, este tipo de contratos es extraordinario. Las tareas terminadas dependerán de las tasas unitarias predeterminadas en dichos acuerdos. Los contratistas recibirán cada pago de acuerdo con el trabajo real manejado después de medir el terminado. Por lo tanto, los costos finales del proyecto dependerán del precio unitario y la cantidad exacta.
Un contratista ofrecerá sus tarifas de acuerdo con el BOQ suministrado por el cliente. Además, el acuerdo es útil en varios trabajos que la medición de la cantidad no puede determinar en la primera fase. La calidad, el marco de tiempo y el presupuesto conforman los requisitos (Salwa et al., 2019). Este tipo de contrato es importante en caso de que un cliente carezca de un presupuesto ajustado, desee mejorar y modificar el diseño y los acabados en otra etapa, y quiera comenzar las obras al instante. Por lo tanto, de acuerdo con el requisito anterior, el equipo de gestión del proyecto debe preparar un diseño preliminar y un BOQ adecuado para comenzar a trabajar de inmediato.
La técnica de licitación convencional ayuda principalmente en la selección del contratista calificado y capaz. El equipo elige al individuo correcto después de comparar las tasas unitarias de varios. Toda la información anterior ayuda a comprender los acuerdos de remedición. Algunas de las ventajas de aplicar el método de remedición en la adquisición de contratos de construcción incluyen la capacidad de reducir los costos, la competitividad de los precios, el bajo riesgo y el trabajo comienza después de finalizar el BOQ y el primer diseño.
Para entender por qué se selecciona la remedición sobre otros métodos, es importante examinar en este último. Un contrato a tanto alzado, por ejemplo, se refiere a la forma convencional de adquisición de la construcción y, según las estadísticas, es una de las formas más comunes de acuerdos en proyectos de construcción. Bajo este tipo de contrato, se acuerda una prueba por cada trabajo antes de comenzar el trabajo. Se describe en el Código de Prácticas de Estimación como un contrato fijo por el cual un contratista se compromete a ser responsable de ejecutar las tareas del contrato terminado por una cantidad total de dinero.
En general, es apropiado que un proyecto esté claramente definido, que se busquen ofertas y que no sean probables modificaciones importantes de los requisitos. Esto significa que el contratista tiene la capacidad de fijar el precio del trabajo con precisión (Salwa et al., 2019). Un acuerdo de suma global puede resultar ser un desafío por el cual se le da importancia a la velocidad o no hay una comprensión clara de la naturaleza del trabajo. Otras formas de contrato que podrían ser más apropiadas en tales situaciones incluyen la medición, el reembolso de costos y el costo objetivo, entre otros. En este tipo, el contratista está en mayor riesgo que el experimentado con otros mencionados anteriormente. Hay pocas técnicas que les permitan diferenciar su precio y ofrecen al cliente cierta garantía sobre el posible costo de las obras. El procedimiento de licitación parecerá más lento que para otros tipos de contratos y la preparación de uno puede ser más costosa para un contratista.
Sin embargo, un acuerdo de suma global no ofrece todos los riesgos del proyecto a un contratista y no es un precio máximo garantizado ni fijo. Es probable que el precio cambie incluso en el caso de un contrato de suma global. Las técnicas para variar la suma del acuerdo incluyen variaciones, eventos relevantes, sumas provisionales, fluctuaciones, tarifas legales, pagos a proveedores designados o subcontratistas, y los relacionados con la apertura de trabajos para pruebas e inspección.
Por un lado, en cuanto a las variaciones, éstas se refieren a las modificaciones en la naturaleza de las obras. La mayoría de los contratos tendrán una disposición para que el administrador o arquitecto emita una guía para variar las cantidades, el diseño, la calidad, las condiciones de trabajo o la secuencia. Por otro lado, los eventos relevantes pueden ser el resultado de que el cliente, por ejemplo, no proporcione instrucciones o bienes.
Por un lado, una suma provisional es un término que significa tener en cuenta un determinado elemento de trabajo que está menos definido para los licitadores al precio. Por otro lado, una fluctuación representa una técnica que ayuda a lidiar con el fenómeno de la inflación en un proyecto en particular que puede tardar varios años en completarse. En tales casos, los contratistas utilizan los precios actuales durante el proceso de licitación (Salwa et al., 2019). El contrato luego permite disposiciones que aseguran que el contratista nos compense por los cambios experimentados a lo largo del tiempo. Los expertos afirman que cuanto mejor definidas son las tareas cuando se acuerda un contrato, menos probable es que la cantidad cambie.
Es fundamental que uno reconozca que un acuerdo de precio fijo no es preferido por un cliente, ya que requeriría los riesgos de precio y un contratista no tiene control sobre ellos. También ofrecería muy poco margen para que el cliente cambie sus requisitos. Algunos de los inconvenientes de usar el contrato de suma global incluyen el riesgo de ser alto por parte de un contratista, y las especificaciones y detalles deficientes en el diseño pueden provocar conflictos en el proyecto.
El artículo número 886 maneja, tiene su origen y es esencial entender cómo surge. En casi todos los proyectos y obras de construcción, la ocurrencia de un contratista para hacer ciertas tareas que no están incluidas en el contrato, es común. Esto también les hace sentir que merecen un pago adicional sobre la suma inicial acordada. Sin embargo, el hecho de que hicieron una tarea adicional no los califica automáticamente para otro pago. Las condiciones exactas bajo las cuales esto puede suceder deben establecerse en los términos del contrato. Sin embargo, un contratista debe encontrar formas de demostrar que la cantidad disponible según lo establecido en el contrato no puede ser suficiente y que hubo una promesa verbal sobre cuándo ocurrió tal evento. Por ejemplo, cuando el contratista ha hecho más de lo estipulado o utiliza materiales superiores a los especificados, pero no se les instruyó para hacerlo, serán descalificados para una recompensa adicional.
Del mismo modo, en caso de que un empleador acepte varias obras, no será necesariamente responsable de ningún pago adicional si no tenía información sobre el aumento de los costos involucrados. En general, durante una emergencia por la cual un contratista paga una cantidad para preservar la propiedad del empleador, y no es probable que obtenga instrucciones de ellos, calificarán para un pago adicional. En el caso de que el empleador rechace su petición de ofrecer más de lo estimado inicialmente, se le permite al contratista detener el progreso del trabajo. Si el primero promete, sin embargo, pagar y descubre más tarde que la tarea particular es parte de la obra original, la promesa no puede obligar.
Incluso en el caso de que un empleador haya tenido la ventaja de un trabajo adicional, si no hay instrucciones por escrito, se sostiene que el contratista no recuperará el pago. Este último debe considerar si en el acuerdo se habla de lo que sienten que es una tarea adicional. Un contrato prevé modificaciones a lo que se define o menciona en el acuerdo (Salwa et al., 2019). Una variación se refiere a un cambio en el alcance del trabajo en forma de sustitución, adición u omisión de la inicial. También se puede considerar que sucede en caso de que un documento de contrato no defina correctamente las tareas requeridas. Las instrucciones aquí deben ser claras en cuanto a lo que se incluye y lo que no, así como pueden proponer el método de valoración.
Para aplicar una sección o una parte de la constitución a un caso, es aconsejable entender cómo funciona el principio de derecho contractual en los Emiratos Árabes Unidos. Un contrato en los Emiratos Árabes Unidos es un documento vinculante que identifica y rige los deberes y derechos de las partes o personas involucradas en un acuerdo. Es legalmente exigible si califica en términos de requisitos, así como la aprobación de la legislación. Por lo general, implica el intercambio de servicios, bienes, dinero o la promesa de llevar a cabo cualquiera de los mencionados. Cuando se afirma que alguien o una de las partes del acuerdo ha incumplido el contrato, se entiende que las leyes tendrán que adjudicar la parte afectada a través del acceso a los recursos actuales en virtud del derecho contractual.
El Código de Comercio de los Emiratos Árabes Unidos controla la relación contractual en los Emiratos Árabes Unidos. Además, dependiendo de la naturaleza de las asociaciones, hay otras leyes como el alquiler, bienes raíces, barcos y finanzas, que necesitan cumplimiento. Se establecen jurisdicciones de legislación común con respecto a los contratos implementados invocando los acuerdos legales de ADGM o DIFC. Todos los contratos calificarán la oferta, el tema, la aceptación y la competencia de las partes, y el requisito de los términos y condiciones (Emirates, 1985). Para escribir un contrato de alquiler, es importante obtener asesoramiento de un abogado de bienes raíces en los Emiratos Árabes Unidos o Dubai para que el contrato esté a la altura del código civil necesario.
El objeto del contrato no entrará en conflicto con la legislación estipulada en la constitución de la tierra. Podría ser declarado nulo dependiendo de los factores invalidantes presentes en el acuerdo o en la ejecución del contrato. Hay casos en los que el acuerdo se alcanza o se hace oralmente en lugar de por escrito. La constitución de los Emiratos Árabes Unidos permite y acepta el acuerdo verbal solo si hay pruebas (Salwa et al., 2019). Uno que está escrito puede ser implementado en presencia de un testigo. La notarización estatutaria es obligatoria para determinados tipos de contratos, por ejemplo, MOA, Acuerdo de Agencia, Will, entre otros.
Cualquier reunión relativa a los contratos, el requisito y los ingredientes clave podría ser legal a menos que se declaren ilícitos en virtud de cuestiones descalificatorias sobre el contenido o la implementación de los términos. El artículo 246 estipula que se debe llegar a un acuerdo de manera coherente y de buena fe. La legislación también ofrece disposiciones para la terminación del contrato. Desde un punto de vista práctico, es esencial ser exhaustivo al redactar el acuerdo con respecto a los deberes, las responsabilidades, la capacidad de las partes y el tema, entre otros. La selección de la ley más viable, el modo de ejecución y el mecanismo de resolución de disputas son otros factores críticos que deben examinarse antes de reservar un contrato. Los expertos en derecho sugieren que las personas contraten abogados con experiencia para ayudarlos en tales asuntos. Ofrecen una visión que no puede ser adquirida por unos pocos años de trabajo en el campo de la ley y puede ayudar a ahorrar mucho dinero.
La inversión en infraestructura ha formado una parte importante de la construcción, así como la industria de proyectos en los Emiratos Árabes Unidos. Después de una disminución de cerca del cinco por ciento en 2020, se esperaba que el sector se recuperara en 2021 (Salwa et al., 2019). Los próximos eventos, por ejemplo, la Expo 2020, han impulsado la demanda de construcción, especialmente en las industrias de hospitalidad y turismo, y el gasto público en infraestructura. Se prevé que el crecimiento vaya más allá de 2025, un fenómeno que es asistido por las leyes, políticas y regulaciones promulgadas en un intento de mejorar la eficiencia y atraer a los inversores extranjeros.
Por ejemplo, se aprobó un nuevo código relativo a la construcción en Dubai con la intención de tratar de reducir los costos de construcción mediante la racionalización de las reglas. En segundo lugar, los extranjeros también pueden poseer empresas en los Emiratos Árabes Unidos sin la necesidad de un local en el tablero. La tercera es la visa de empleado remoto de Dubai y, finalmente, el anuncio de que el gobierno entregará un paquete de tres fases para fortalecer la economía mediante el fomento de la inversión y el apoyo al mercado laboral. Más allá del tiempo inmediato, se prevé que la infraestructura sea importante en los planes de expansión de los EAU a medida que el gobierno impulsa programas como el objetivo de 2040 de establecer la urbanización en Dubai.
Es posible contratar los servicios de un contratista que puede construir y diseñar diferentes aspectos de un proyecto. Sin embargo, en la región, un método de adquisición dividida es más preferido o aceptado por el cual un empleador puede obtener el esquema de diseño de otra persona y luego, con la ayuda de otro contratista, lo implementa. En proyectos extensos en términos de tamaño que pueden involucrar a contratistas extranjeros, un empleador a veces contrata a uno solo para realizar el diseño y construir elementos de la tarea. Bajo la estrategia, un contratista obtiene el plan de un subconsultor. El Reglamento Federal de Condiciones de Compras, Licitaciones y Contratos, Orden Financiera No. 16 de 1975 determina cómo llevar a cabo el proceso de adquisición en la nación de Oriente Medio.
Se necesitan licitaciones públicas abiertas ya que la mayoría de las licitaciones tienen un valor contractual de más de setecientos mil AED. Los acuerdos de salvaguarda pública están dirigidos por su variedad de pautas explícitas de área. La Ley de Licitaciones Públicas es aplicable al gobierno burocrático (Salwa et al., 2019). Los emiratos individuales tienen sus estrategias de adquisición que se adhieren al marco del gobierno. Los dos asesores y trabajadores contratados a nivel mundial están limitados por la Ley de Licitaciones Públicas, que especifica que los elementos globales deben cumplir con algunas circunstancias. Por ejemplo, deben trabajar mediante un esfuerzo conjunto con un elemento cercano o establecer uno que tenga un público de los Emiratos Árabes Unidos como el mayor inversor.
Con respecto a las estructuras de transacción, un contratista autorizado por una de las estructuras corporativas identificadas en virtud de la ley generalmente maneja un proyecto local. Los más comunes incluyen sociedades de responsabilidad limitada y sociedades anónimas privadas. Un proyecto internacional, por otro lado, a menudo se lleva a cabo a través de vehículos de propósito especial o JV. Estos últimos se establecen para obras significativas por un conjunto de contratistas que a menudo es un contratista local y un contratista extranjero (Fernando y Sethu, 2021). Los primeros, por otro lado, se utilizan comúnmente en la financiación de proyectos. Los SPV hechos para fines de financiación de proyectos normalmente no son propiedad de un solo inversor, sino de un grupo de partes privadas, incluidos los financieros y los constructores, por ejemplo, las instituciones financieras (Sk, 2018). Esto se crea para garantizar la entrega del proyecto manteniendo la disponibilidad de financiamiento del proyecto durante todo el tiempo de la tarea y para administrar la exposición del miembro a los riesgos (Salous, 2021). Un SPV a menudo toma la forma de una compañía de responsabilidad limitada particularmente establecida para un proyecto específico.
En cuanto a las finanzas, los proyectos de las autoridades locales, públicas y gubernamentales en el país se autofinancian. Sin embargo, es probable que un proyecto que tradicionalmente ha sido totalmente financiado por el gobierno pueda en años posteriores ser patrocinado por el sector privado a través de un programa de finanzas públicas privadas. Para los proyectos internacionales, la magnitud obviamente afecta la forma en que se financian. Los más modestos generalmente serán respaldados por un prestamista en una premisa corporativa o de respuesta completa, mientras que los más grandes serán respaldados en una premisa financiera de empresa. Esto en su mayor parte incluye la recaudación de fondos sobre una premisa de activos restringidos totalmente decididos a fomentar un proyecto concentrado en capital extraordinario por el cual el prestatario es un SPV. El reembolso se basa en los acuerdos del acuerdo de financiación (Fayad, 2016). Las asignaciones de gran alcance dependen de los registros de dinero estándar de la Loan Market Association. En los Emiratos Árabes Unidos, algunas fundaciones financieras locales están desempeñando un trabajo funcional en el subsidio de tareas increíbles. En este país, hay organizaciones que están dispuestas a invertir o financiar grandes proyectos de construcción (Salwa et al., 2019). En ciertos casos, las estructuras monetarias islámicas se han coordinado y ofrecen una opción más al apoyo habitual.
En cuanto a los riesgos del contratista, los contratos FIDIC tienen disposiciones razonables e imparciales que se ocupan de la asignación de riesgos entre el contratista y el empleador. El Capítulo de Construcción también tiene numerosas disposiciones que manejan la asignación de imposibilidad de rendimiento y riesgo (Rehman et al., 2021). Incluyen los artículos 875, 894, 887 y 889 (Farag y Khaled, 2018). El primero es responsable del cuidado del trabajo de un contratista, así como de los deberes de observar los estándares técnicos apropiados para preservar el material ofrecido por un empleador. Se supone que deben devolver todo el excedente al propietario que es el empleador. Cualquier pérdida o daño material es automáticamente responsabilidad del contratista.
El artículo 894 maneja cada uno de los impactos de la fuerza mayor y ordena que el trabajador contratado esté calificado para el valor del trabajo realizado en caso de que no esté equipado para completarlo debido a algo fuera de control. El artículo 887 trata el no privilegio del trabajador contratado para exigir cuotas mucho más allá de la cantidad o suma singular liquidada después durante la fundación del acuerdo (Mahmoud y Beheiry, 2021). Finalmente, el artículo 889 está preocupado por el privilegio del trabajador del proyecto de una compensación justa suponiendo que cualquier evento imprevisto ocurra previniendo la finalización del trabajo según el plan preestablecido.
Con respecto a la exclusión de responsabilidad, la limitación de las cláusulas responsables de la utilizada en los acuerdos de construcción en la nación y son exigibles por los tribunales de los Emiratos Árabes Unidos. Sin embargo, la limitación de los términos de responsabilidad generalmente no puede ser mantenida por los tribunales o también por un consejo de mediación. Hay acuerdos que son legales en relación con el impedimento de la obligación y se encuentran en el Código Civil. Por ejemplo, el artículo 296 se aplica en casos que incluyen riesgo ilícito y especifica que un acuerdo que absuelve a una persona culpable de la obligación es inválido (Jrais, 2021). Otro es el artículo 880 que maneja el riesgo decenal y ordena que los creadores, los trabajadores del proyecto y los diseñadores estén obligados durante 10 años después de la consumación y entrega del trabajo de desarrollo por cualquier imperfección o falla.
Independientemente del gobierno, un tribunal o un tribunal tiene la capacidad de modificar un pago acordado a una cifra que parece racional y equivale a la pérdida experimentada. Esto es vital en el caso de pérdidas liquidadas que se aplican comúnmente a un contratista en caso de un retraso atribuible. En un caso familiar, un juez revisa los daños acordados de acuerdo con el monto de la pérdida (Salwa et al., 2019). Esto es invocado por un contratista para limitar la cantidad de daños y perjuicios acordados en un contrato.
En cuanto a los retrasos materiales, así como las variaciones, una disposición más común en los Emiratos Árabes Unidos con respecto a los acuerdos de construcción consiste en daños liquidados o cláusulas aplicadas en el caso de un retraso en la finalización del trabajo. Un contratista intentará evitar que varios eventos sean capturados bajo la cláusula para protegerse de una sanción masiva. Esto incluye fallas en la entrega a tiempo como resultado de las variaciones que exige un empleador. También puede consistir en retrasos en el acceso al sitio o en la recepción de la aprobación o el sorteo de las autoridades. Sin embargo, a raíz de la nueva pandemia de COVID-19 de 2019, es probable que las partes soliciten la renegociación de los términos existentes para eximir al retraso debido a la pandemia.
A pesar del efecto causado por la pandemia, en caso de que se realice una variación después de recibir el permiso del empleador, se supone que el contratista debe obtener una compensación por el trabajo adicional. De acuerdo con la constitución de los Emiratos Árabes Unidos, esto se define en un contrato de suma única. Los tribunales han reconocido que el trabajo adicional es resarcible siempre y cuando el empleador sea consciente de las otras tareas realizadas. Es común que incluyan una disposición de notificación particular para que un contratista la cumpla para solicitar una extensión de tiempo. De lo contrario, puede resultar en una pérdida de la reclamación por parte del contratista. En este sentido, el sistema judicial del país ha confirmado sistemáticamente que el incumplimiento de dicha condición dará lugar a la desestimación de la reclamación del contratista.
Aplicación del artículo No. 886 a un Caso de Cantidades Sustancialmente Excedidas
Según el punto de vista de la legislación de los Emiratos Árabes Unidos en la práctica, los casos de cantidades sustancialmente superiores se tratan en el artículo 886. Estipula que cuando un contrato se celebra de acuerdo con la estimación elaborada sobre la base del precio unitario, un contratista está obligado a informar al empleador sobre la cuestión del trabajo adicional. Si no lo logran, perderán su derecho a recuperar cualquier gasto en exceso (Larkin, 2007). Por otro lado, si el exceso en el precio es grande, el empleador puede liberarse del contrato y detener la ejecución, y pagar al contratista por el trabajo realizado hasta ese momento.
La ley existe para proteger al pueblo y no para condenar a ningún individuo en particular. En los contratos o escenarios de acuerdo, se aplica la legislación para garantizar que ninguna parte en particular se vea afectada negativamente (Kandil, Yehia y Hamed, 2020). Por ejemplo, en la industria de la construcción, la relación entre el empleador y el contratista está dirigida por la ley del país en el que operan (Alhyari y Hyari, 2021). En los Emiratos Árabes Unidos, el artículo 886 protege tanto al empleador como al contratista. Este último es capaz de pedir dinero extra después de descubrir que un proyecto cuesta más de lo previsto inicialmente o estipulado en un contrato. Un contrato vinculante y, en ese sentido, una cláusula como la que está en discusión es importante, ya que ayuda a proteger al contratista de la pérdida que no se debe a su causa.
Al comienzo de una actividad de construcción, ciertos materiales necesarios para etapas posteriores del proceso pueden costar más de lo planeado inicialmente. Esto obliga al contratista a continuar con la compra de los materiales necesarios. Sin embargo, el proyecto no les pertenece y, por lo tanto, están experimentando una pérdida en términos del punto de vista comercial (Kataria, 2021). También advierten que tienen que informar sobre el tema en el primer aviso. Además, el cambio que debe hacerse o el aumento de los costos debe determinarse si es necesario, ya que hay algunas personas poco éticas que engañan a los empleadores.
Es deber del empleador darle al contratista el permiso para continuar con el proyecto sabiendo que tendrá que pagar por el trabajo adicional. Si no, están obligados a detener el progreso y pagar a este último por el trabajo ya realizado. Esto es importante ya que asegura que ninguna parte del acuerdo afecte financieramente a la otra (Khan, 2018). Sin una ley de este tipo, sería difícil que muchos proyectos de construcción se completen, especialmente en una nación como los Emiratos Árabes Unidos. La mayoría de los principales proyectos en construcción están asociados con la nación (Salwa et al., 2019). Gran parte del éxito en la industria se atribuye al sistema judicial que garantiza que las diferentes partes involucradas en la línea de trabajo no estén en conflicto (Grose, 2016). Además de servir a la población local o a los ciudadanos de los EAU, estas leyes también son aplicables a los inversores extranjeros.
Asuntos
Petición No.22/2005 Vol.16, P823
Con respecto a los contratos de construcción, el Tribunal Supremo ha participado en fallos que han ayudado a dar forma a la industria, por ejemplo, en una petición no 22/2005 vol. 16, P823. Decidió que la determinación de la legalidad de un acuerdo de construcción y si está dentro del alcance del artículo 886 es un asunto que debe ser establecido por el tribunal sin necesidad de consulta. También sostuvo que la comprobación de si es válido y es un contrato de precio fijo basado en el artículo 887 es un proceso que no necesita la participación de expertos. Las declaraciones de los testigos ante un experto se consideran pruebas circunstanciales que el tribunal debe considerar junto con otras pruebas presentadas de acuerdo con las sentencias de la Corte Suprema de Dubai.
Sin embargo, es un hecho que rara vez se pide testimonio a los testigos en la asignación del perito. En el caso de que se demuestre que un testigo es malicioso o parcial, su testamento se considera poco confiable a menos que esté bajo juramento. Las sentencias de la Corte Suprema de Dubai permitieron al experto buscar la ayuda de otros para finalizar su informe. El sistema judicial no puede determinar el proceso de redacción del informe, lo que significa que tienen toda la libertad.
Petición No. 281/2004, vol. 16, pág.
Una pregunta inquietante en la industria de la construcción es si se puede iniciar una demanda sustantiva a pesar de que un juez sumario cierre un archivo. La Corte Suprema en Dubai ofreció en 2004 un punto de vista positivo bajo una petición de casación. Declaró que el artículo 68 indicaba que la determinación del statu quo era una acción provisional destinada a evitar el riesgo de perder características particulares que no se pueden lograr mediante la adhesión al procedimiento de litigio habitual. Una decisión que se alcance en virtud de este artículo no puede determinar un conflicto (Salwa et al., 2019). No puede influir en el derecho de las partes a encontrar otra opción para resolver el conflicto.
Conclusión
Un contrato ofrece protecciones clave para las partes del contrato y para los propietarios de viviendas y contratistas o propietarios de proyectos. En general, establece obligaciones y deberes que las partes han acordado y protección para las partes involucradas si una de ellas no se adhiere a los términos. Incluye detalles sobre el proyecto y el trabajo que se llevará a cabo y cómo se tratará la compensación asociada con el proyecto. En caso de incumplimiento por una de las partes, la otra tendrá recursos legales vitales a considerar.
La adquisición es otra parte vital de la gestión de la cadena de suministro y adquiere varios sabores en términos de si un contratista está involucrado o no en el diseño. Para proyectos extensos, las ventajas de la construcción colaborativa y la asociación estratégica son evidentes. Existen diferentes métodos de contratación, incluida la remedición, el precio de suma global, el costo más, el precio máximo garantizado o el costo objetivo. Según RIBA, una parte esencial del establecimiento de un enfoque de adquisición para armar un equipo de proyecto es definir el momento de la participación del contratista. Real Instituto de Arquitectos Británicos ofrece varios modelos que son diferentes dependiendo de la estrategia elegida. Algunas de las opciones mencionadas incluyen contratos tradicionales, de gestión, diseño y construcción, y contratos dirigidos por contratistas. Los planes de gestión de adquisiciones trazan claramente cómo se supone que debe gestionarse el procedimiento, y habrá un acuerdo para cada producto o servicio adquirido para garantizar que todas las personas compartan objetivos comunes.
Las grandes empresas del sector están utilizando la técnica para contratar subcontratistas para tareas como el enlucido, la pintura, entre otras. En este enfoque, reciben el pago de acuerdo con el trabajo real. En contraste con otros métodos, el riesgo de un cliente es mucho mayor, mientras que el del contratista es bajo. Es importante tener en cuenta que hay una diferencia entre la medición y la remedición. Por un lado, este último es todo el proceso de volver a medir la cantidad de trabajo terminado. Por otro lado, la otra se refiere a la diferencia que existe entre la cantidad real y la estimada.
En la gestión de la construcción, el proceso comprende todos los servicios o bienes necesarios para completar el proyecto de manera satisfactoria y oportuna. La gestión de un entregable se lleva a cabo en una serie de pasos. El siguiente paso es solicitar propuestas y evaluar ofertas. La experiencia del gerente con ingenieros, diseñadores locales, proveedores y contratistas es invaluable, después de lo cual, los contratos se adjudican y firman. Cuando un proveedor de servicios, proveedor o contratista ha sido adquirido o elegido, los cronogramas de adquisición de la construcción dictan cómo y cuándo se administran los diferentes recursos con los hitos adecuados claramente descritos. Este paso se facilita en gran medida con el uso de software de gestión de la construcción. El siguiente paso es la administración y el monitoreo del procedimiento de construcción, que incluye la gestión del cumplimiento del contrato, las presentaciones, las órdenes de cambio, las evaluaciones de calidad en el sitio y el seguimiento del rendimiento. La última tarea en este procedimiento es cerrar el acuerdo e informar.