Los derechos de los inquilinos y las casas de alquiler: análisis
El derecho consuetudinario evolucionó en una dirección diferente para mejorar la distribución del poder. Dentro del marco del derecho consuetudinario, el propietario representaba la autoridad máxima, y el deber de reparar la residencia se trasladó al inquilino automáticamente, lo que implica la falta de protecciones legales para los inquilinos (Miller, 2018). La evolución de la ley tuvo lugar para reflejar el cambio en la distribución de los derechos posesorios y abordar la “libertad casi ilimitada” de los propietarios en los contratos (Miller, 2018, p. 919). Por lo tanto, los cambios en la ley buscaban aumentar la protección de los inquilinos y abordar el desequilibrio de poder en las relaciones entre inquilinos y propietarios.
Los factores que pueden haber provocado este cambio incluyen la medida en que las partes están informadas de la habitabilidad real de la residencia y una conexión limitada entre las actividades de los inquilinos y los defectos importantes. A partir de ahora, los propietarios tienen el privilegio de ingresar a las residencias para “hacer las reparaciones necesarias” (Meiners et al., 2015, p. 203). Cualquier propiedad arrendada debe tener “una garantía implícita de habitabilidad”, y es razonable que el conocimiento de los propietarios con respecto a la habitabilidad y las barreras a la misma sea más profundo (Meiners et al., 2015, p. 203). Además, los defectos estructurales de los edificios que requieren reparaciones importantes no se consideran el resultado de la explotación indebida de las residencias por parte de los inquilinos (Huws, 2019; Kamano et al., 2020). Estas consideraciones intuitivamente claras podrían haber contribuido a cambios en la asignación de responsabilidades.
La motivación de las partes para realizar reparaciones de alta calidad es otro factor hipotético en el cambio. Si los inquilinos se hacen responsables de las reparaciones, pueden reparar la residencia utilizando los materiales más baratos posibles y abandonar la residencia pronto, creando el riesgo de accidentes que afecten a los próximos inquilinos. Por el contrario, los propietarios están motivados para realizar las reparaciones correctamente y “de manera oportuna” (Meiners et al., 2015, p. 204). En primer lugar, un edificio adecuadamente reparado será más atractivo para los inquilinos, lo que permitirá al propietario crear cierta competencia y mantener los costos de alquiler lo suficientemente altos. En segundo lugar, independientemente de los planes del propietario, incluyendo continuar colaborando con los inquilinos o incluso vender el edificio, mantener una residencia reparada hará que los acuerdos de alquiler o venta de bienes raíces sean más rentables.