Navegar por los acuerdos de arrendamiento comercial

Introducción

En un contrato de arrendamiento, el usuario o el arrendatario está obligado contractualmente a reembolsar al propietario o al arrendador el uso de un activo. Activos como terrenos, casas y vehículos se pueden encontrar en las propiedades de alquiler. Los propietarios también pueden usar el arrendamiento para adquirir bienes industriales o comerciales. El papeleo para un arrendamiento moderno generalmente incluye una selección de plantillas de arrendamiento de la empresa y documentos de respaldo. Las opciones de arrendamiento están disponibles para varios activos comerciales, incluidos lugares de trabajo, minoristas, centros comerciales y sectores de fabricación.

Cuerpo principal

En el caso, “ Let to Status Palmer Ltd. el propietario tiene el derecho de expulsar al inquilino. La Ley de Propietarios e Inquilinos de 1954 (LTA) protege a los inquilinos comerciales como Status Palmer Ltd. Todas las unidades en el sitio se rigen por la LTA, que tiene autoridad sobre la propiedad. En el proceso de permitir que los inquilinos permanezcan en la propiedad después de que el contrato de arrendamiento haya expirado, se promulgó la Parte II de la LTA. Las secciones 24-28 de la LTA proporcionan a los inquilinos comerciales la garantía de tenencia, lo que les permite acercarse a la corte para un nuevo contrato de arrendamiento en condiciones similares después del término. Si el arrendamiento de Status Palmer Ltd. se termina bajo la LTA, se debe permitir que continúe más allá de la fecha de terminación contractual. El arrendamiento, en este caso, expiró en diciembre de 2018 debido al paso del tiempo. El inquilino debe pagar el alquiler provisional entre la expiración del contrato y la fecha de renovación, que es ideal (Cunliffe v Goodman ). Ahora, el propietario puede negarse a renovar el arrendamiento debido a la reurbanización, una violación del pacto de reparación y la falta de pago del alquiler. El propietario debe usar el formulario de la sección 25 para explicar por qué se rechaza un nuevo arrendamiento.

La sección 25 de la LTA permite negociaciones entre las partes una vez que el propietario haya entregado al inquilino un aviso de oposición. Las partes pueden acordar compensar al inquilino a cambio del acuerdo del inquilino para evacuar las instalaciones si el propietario está de acuerdo. Las negociaciones, por otro lado, pueden no ser fructíferas. En este escenario, el propietario debe llevar el asunto a la corte y presentar evidencia para apoyar un reclamo de que él o ella no debe renovar el contrato de arrendamiento. La principal objeción del propietario a una extensión de arrendamiento es la posibilidad de reurbanización en el área. La sección 30 (f) de la LTA ordena que el propietario debe demostrar que planea demoler y reconstruir los locales y que no puede hacerlo sin tomar el control de la Unidad 1 primero. Esto significa que el propietario debe demostrar que tiene un plan claro para reconstruir el espacio de Status Palmer Ltd. Como explicó el Tribunal Supremo del Reino Unido en S Franses Ltd v Cavendish Hotel (Londres) Ltd EWHC 1670 (QB), está más preocupado por la intención del propietario que por los motivos de la sección 30 (f) para la reurbanización.

Como resultado, el propietario puede demostrar que ha solicitado permiso de planificación y está ingresando a la industria de administración de propiedades. Como medida adicional de la intención, el propietario debe proporcionar documentación del trabajo anticipado, incluidos los planos completos, los contratos de construcción propuestos, las autorizaciones aplicables y la prueba de financiamiento. El propietario puede usar la reurbanización, los atrasos intratables, una violación de los convenios de reparación y otras violaciones como motivo para el desalojo. La sección 30 (a), (b), (c) y (d) le da al tribunal la opción de determinar si ocurrió una violación si el propietario decide proceder por estos motivos. No hay garantía de que un inquilino será compensado si rompe los términos de su contrato de arrendamiento. Por otro lado, el terreno de reurbanización ofrece la posibilidad de compensación si el tribunal decide que está justificado. Es posible que seguir este camino hará que el propietario sea legalmente responsable de compensar al inquilino por mudarse de la propiedad.

En el caso de Billy Skynard Plc, la pregunta es si el propietario tiene derecho a desalojar al inquilino y tomar el control de la propiedad. Durante los últimos quince años, un inquilino, Billy Skynard Plc, ha operado su negocio desde esta ubicación. Por otro lado, el inquilino es inflexible acerca de no tener su negocio reubicado. La propiedad de la Unidad 2 solo se puede obtener utilizando la LTA (Cunliffe v Goodman ). El supuesto es que el contrato de arrendamiento no ha expirado porque el arrendatario ha permanecido en el local durante 15 años. Como resultado, el propietario tiene la intención de terminar el contrato de arrendamiento temprano y reclamar la propiedad durante el arrendamiento. El propietario puede terminar el arrendamiento con un aviso de la sección 25 si el contrato de arrendamiento fue por una duración determinada y aún no ha expirado. Si el propietario tiene una «provisión de rescisión» en el contrato de arrendamiento, él o ella puede cancelar el contrato antes de tiempo.

El propietario entregará al inquilino un aviso de la Sección 25 entre seis y doce meses antes del final del término contractual para la primera opción. En cualquier caso, un propietario no puede dar una notificación de la sección 25 a un inquilino que le haya dado previamente una notificación formal de intención de renovar su contrato de arrendamiento por escrito. Cuando un inquilino se niega a mudarse pero no proporciona al propietario un aviso formal de renovación, se presume que el inquilino se ha negado a mudarse. Los contraavisos se envían a los propietarios utilizando las plantillas de aviso de la sección 25 si el inquilino no desea reubicarse. Es posible un acuerdo entre las dos partes. Si las partes no pueden llegar a un acuerdo, el dueño de la propiedad debe solicitar una orden judicial que le permita tomar posesión de la Unidad 2. Los inquilinos que desean un nuevo contrato de arrendamiento pueden presentar una solicitud de contador. Varios factores entran en la decisión final de un tribunal, incluyendo la evidencia y los argumentos presentados por ambas partes. Aún más importante, el propietario de la propiedad, tiene que recurrir a la sección 30 LTA si el inquilino contra-aplica para una nueva renovación del contrato de arrendamiento.

Un inversionista o propietario puede reclamar que la propiedad será demolida y reconstruida únicamente para su uso antes de reclamarla y desalojar al arrendatario (Capocci v Gobble ). Para ir por este camino, sin embargo, el inquilino debe cometer varias violaciones graves del contrato de arrendamiento, incluida la falta de pago del alquiler y el desprecio flagrante por otros términos del acuerdo. Si la segunda opción está incluida en el contrato, el inversionista o propietario puede invocar la “cláusula de ruptura”. Una cláusula de ruptura permite al inquilino o propietario rescindir el arrendamiento por la disposición durante el plazo del contrato. Permite a los inquilinos y propietarios terminar un contrato de arrendamiento temprano por cualquier razón que consideren conveniente. En este caso, el propietario puede enviar una notificación por escrito al inquilino para ejecutar la disposición de descanso en esta situación. Las cláusulas de ruptura, por otro lado, solo se aplican a los arrendamientos comerciales que no incluyen la garantía de seguridad de tenencia de la LTA. La ejecución de una escritura de rendición es otra opción (Capocci v Gobble [1987] ]). La opción anterior es dudosa porque el inquilino se ha negado a cambiar, y puede ser difícil persuadirlo para que se comprometa. Al convencerlos de firmar una escritura de rendición, puede ser necesario un incentivo financiero o una recompensa.

En Charlie Charles Plc, la pregunta es si el propietario tiene derecho a desalojar al inquilino y tomar el control de la propiedad. Charlie Charles Plc ha estado haciendo negocios en las instalaciones durante los últimos cinco años. Cuando la epidemia golpeó, tuvieron que cerrar sus puertas, pero llegaron a un acuerdo con su propietario para cubrir parte del alquiler. Uno de los convenios más importantes en un contrato de arrendamiento es la obligación de reparar la propiedad. La propiedad necesita reparación debido a su mal estado. Si la propiedad está en condición de deterioro, Charlie Charles Plc violará el compromiso de reparación del contrato de arrendamiento. Tan pronto como la parte responsable note el daño, debe arreglarlo. Las reparaciones como la renovación total o la reconstrucción de la propiedad no son requeridas bajo el fallo del tribunal en Eyre V. McCracken EWCA Civ 501. Como se indica en Proudfoot v Hart, 25 QBD 42, el nivel apropiado de reparación debe basarse en la edad, el carácter y la ubicación del edificio.

Si el arrendamiento continúa, el propietario puede dar aviso. Una promesa de reparación debe romperse para la terminación. La Sección 146 de la LPA obliga a los propietarios a recordarles a los inquilinos sus responsabilidades antes de entregar un aviso legal. El propietario no debe emitir una advertencia ya que el inquilino puede verlo como una señal de cooperación continua. Si lo desea, el propietario puede terminar el contrato de arrendamiento antes de tiempo. Cuando un evento califica, el propietario toma posesión. La mala reparación es el evento clasificatorio. El derecho se establece cuando un contrato de arrendamiento incluye una cláusula de decomiso (Barth v Pritchard). Si una cláusula de decomiso estaba en el contrato de arrendamiento de Charlie Charles Plcha, el propietario podría cancelarla tan pronto como se diera cuenta de que el inquilino había roto sus acuerdos. Si el propietario toma la mitad del alquiler, todavía puede desalojar porque el criterio no es el impago del alquiler, sino un compromiso de restaurar la propiedad.

Otro enfoque viable es usar la cláusula de ruptura si se incorporó al contrato de arrendamiento. El propietario debe prestar atención al lenguaje preciso de la cláusula correspondiente. Por lo tanto, el aviso de ruptura no era válido, y el arrendamiento no se terminó. Como resultado de lo anterior, el propietario debe dar a Charlie Charles Plc un aviso de ruptura de conformidad con la cláusula de ruptura para que sea legal. Aparte de eso, el propietario también puede terminar bajo las secciones 24(1a) y 25 de la LTA. Esta estrategia funcionará bien si el arrendatario no se opone a la terminación o solicita una renovación. La entrega del contrato de arrendamiento del inquilino también sería suficiente con el consentimiento del propietario. Puede haber motivos para la denegación de un nuevo contrato de arrendamiento en reurbanización o incumplimiento de la obligación de reparación en caso de un fallo en la terminación propuesta por el propietario. Esto es después de que el propietario haya cumplido con un aviso de terminación de seis meses y no más de 12 meses.

Conclusión

La Ley de 1954 intenta lograr un equilibrio justo entre las necesidades de los propietarios y los inquilinos. El cliente debe evaluar los defectos del inquilino y equilibrar si debe pagar una compensación contra la posibilidad de que los tribunales puedan permitir que el inquilino remedie el problema para obtener la posesión de las unidades. Para evitar que un inquilino solicite un nuevo contrato de arrendamiento de acuerdo con la Ley de 1954, el propietario debe cumplir con una razón de desacuerdo de la Ley de 1954 si el propietario tiene la intención de impugnar el aviso s.25 del inquilino. Si el tribunal está convencido de que el cliente ha establecido cualquiera de los motivos indicados en su notificación, la solicitud debe ser desestimada. Recuperar una unidad de un inquilino sin pagar una compensación es posible si el cliente puede demostrar que el inquilino violó sus responsabilidades. Los motivos (f) y (g) pueden ser vistos como realidades comerciales por el cliente, quien puede pagar una compensación para estar seguro de recuperar la posesión. Puede haber violaciones, pero un propietario puede no querer tomar un riesgo comercial al ir a la corte.